房企土地成本抵扣增值稅怎么計(jì)算?
地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式是多樣的,假設(shè)其是通過轉(zhuǎn)讓的方式取得土地,即在市場上兩個企業(yè)交易主體間進(jìn)行土地轉(zhuǎn)讓,那么根據(jù)財(cái)稅(目前最為重要的營改增操作性文件)的相關(guān)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是增值稅的應(yīng)稅行為,稅率為10%。
所以,由于上一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收了10%的增值稅,所以下一環(huán)節(jié)購買方可抵扣10%的增值稅,增值稅的抵扣鏈條是完整的,這種取得土地的方式完全可以在計(jì)算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時,運(yùn)用抵扣法來實(shí)現(xiàn)土地成本進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣。
國家稅務(wù)總局公告:
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下:
銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+10%)
第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算:
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積,是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
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