房開企業(yè)土地增值稅清算扣除比例？

房開企業(yè)土地增值稅清算扣除比例?

需要計算取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括：

（1）納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價款：

①出讓方式取得的地價款為支付的土地出讓金；

②以行政劃撥方式取得的地價款為按規(guī)定補交的土地出讓金；

③以轉(zhuǎn)讓方式取得的地價款為向原土地使用權(quán)人實際支付的地價款。

（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)稅費，如①登記、過戶手續(xù)費和②契稅。

2.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），是納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括：

①土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觯�安置動遷用房支出等。

②前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

③建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。

④基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

⑤公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

⑥開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等

3.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）：①銷售費用、②管理費用、③財務(wù)費用

開發(fā)費用在從轉(zhuǎn)讓收入中減除時，不是按實際發(fā)生額，而是按標(biāo)準扣除，標(biāo)準的選擇取決于財務(wù)費用中的利息支出。

（1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的。

①利息支出據(jù)實扣，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額；

②其他開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除；

公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝利息＋（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)

（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金額金融機構(gòu)貸款證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按地價款和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

公式表示：房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)

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