土地增值稅如何預(yù)繳？

土地增值稅如何預(yù)繳?

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”預(yù)售期，土地增值稅和增值稅的計(jì)稅基數(shù)均為當(dāng)期預(yù)收帳款通過除以（1+適用稅率（或征收率）），預(yù)征計(jì)稅基礎(chǔ)相同，均可以不含增值稅的金額計(jì)算應(yīng)繳稅額，簡潔方便。    

然而，《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》：“一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。”

案例：2017年5月,A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“銀河城”項(xiàng)目開盤預(yù)銷售住宅2萬平米，簽訂合同總價(jià)2.2億元，當(dāng)月取得銷售回款1.5億元，如何預(yù)交土地增值稅？住宅項(xiàng)目土增稅預(yù)征率1%。

1.方法一：按不含增值稅銷售額預(yù)繳土地增值稅。

6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=1.5/1.11*1%=135.14萬元；

2.方法二：按總局公告（2016）70號(hào)文件預(yù)繳土地增值稅

6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交增值稅=1.5/1.11*3%=405.41萬元

6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交土地增值稅計(jì)稅依據(jù)=1.5億元-405.41萬元=1.459459億元  

6月申報(bào)期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=14594.59萬元*1%=145.95萬元

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法，按國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)，土地增值稅預(yù)繳按方法二將多預(yù)繳金額=10.81萬元，將比方法一多預(yù)繳

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