房地產(chǎn)業(yè)實(shí)物還建的土地增值稅處理？

房地產(chǎn)業(yè)實(shí)物還建的土地增值稅處理?

1實(shí)物補(bǔ)償未按規(guī)定扣除。

土地增值稅政策規(guī)定：對房地產(chǎn)納稅人發(fā)生的由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)組成的土地開發(fā)成本，應(yīng)當(dāng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。但實(shí)踐中，有的房地產(chǎn)納稅人因未發(fā)生現(xiàn)金交割而誤解為這部分成本不能扣除。由于未將實(shí)物補(bǔ)償作為開發(fā)成本扣除，相應(yīng)也未將該成本作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用定率扣除以及加計(jì)扣除的基數(shù)，從而少扣了應(yīng)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本費(fèi)用。  

2實(shí)物補(bǔ)償未按項(xiàng)目正確分?jǐn)偂?/p>

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

  ”土地增值稅是以開發(fā)項(xiàng)目為清算單位的，不同清算單位發(fā)生的成本費(fèi)用不得相互抵減，因此，對于屬于多個(gè)清算單位發(fā)生的共同成本費(fèi)用，要在各清算單位之間按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理分配或分?jǐn)�。分�(jǐn)偡椒ㄍǔＳ腥缦氯�種：按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來計(jì)算分?jǐn)?按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?nbsp;

3 實(shí)物補(bǔ)償?shù)膬r(jià)值確認(rèn)不正確。

有的稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司付出的代價(jià)是建筑成本，所以，實(shí)物還建的補(bǔ)償價(jià)值應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)公司所置換的商品房的建筑造價(jià)來確認(rèn)。

4實(shí)物補(bǔ)償?shù)姆慨a(chǎn)未“視同銷售”。

由于沒有取得現(xiàn)金收入，所以一部分房地產(chǎn)納稅人在土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，沒有把實(shí)物還建的房產(chǎn)確認(rèn)為土地增值稅的應(yīng)稅收入;有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對還建房不計(jì)應(yīng)稅營業(yè)額，直接抵減拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

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