土地增值稅的清算方法？

土地增值稅的清算方法?

1.正確確定清算計稅單位

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要有國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進(jìn)行清算：對于分期開發(fā)的項目，應(yīng)以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

2.認(rèn)真審核銷售收入的真實性

　　企業(yè)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實：對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對；對銷售價格進(jìn)行評估時，審核其真實性。

3.認(rèn)真審核計稅的扣除項目

　　(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。(2)在審核扣除項目過程中，應(yīng)注意的事項：計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除�！�(3)扣除項目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏�、分期分批開發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)�。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅�或按建筑面積計算分?jǐn)�，也可按稅�?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)�。②多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂�屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。③同一個項目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)偂�對企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計算扣除項目金額。

4.靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策

土地增值稅有一條很重要的優(yōu)惠政策，即納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額20％的，予以免稅。對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不適用該免稅規(guī)定。因此，企業(yè)應(yīng)力爭將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率控制在2O％之內(nèi)，享受國家的免稅政策。

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