土地增值稅清算時房產(chǎn)費(fèi)怎么扣除？

土地增值稅清算時房產(chǎn)費(fèi)怎么扣除?

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用屬于土地增值稅扣除項目金額項下的“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用”。開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用。

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除方法，《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》加以明確：

方法一：財務(wù)費(fèi)用中的利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。例如，其房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)期間“財務(wù)費(fèi)用——利息支出”100萬元，按同期同類銀行貸款利率計算利息僅為80萬元，雖然能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫�息支出且能提供金融機(jī)構(gòu)證明，但只能扣除80萬元。

方法二：凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫�息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，全部使用自有資金沒有利息支出，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)期間，取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本分別為1000萬元、500萬元，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為150萬元。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計算扣除時在上述兩種辦法中二選一。

注意在土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。

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