土地增值稅清算審核的難點？

土地增值稅清算審核的難點?

( 一) 土地增值稅清算單位的確定

要進行土地增值稅清算首先要確定的是清算單位，清算單位的不同會導(dǎo)致清算結(jié)果的不同，而且有可能差異很大，因此準(zhǔn)確確定清算單位，是土地增值稅清算的核算內(nèi)容。

國家稅務(wù)總局針對房地產(chǎn)土地增值稅清算管理問題頒布相關(guān)政策，其中明確規(guī)定，土地增值稅通常是以國家相關(guān)部門審查的房地產(chǎn)開發(fā)項目作為統(tǒng)一單位進行核算，針對分期開發(fā)的土地項目，應(yīng)該將分期項目作為清算單位。開發(fā)項目中同時涵蓋普通住宅與非普通住宅，應(yīng)該將其作為增值額進行計算。

( 二) 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額的審核

銷售合同，銷售發(fā)票，銷售臺賬(審核要點上述三項所載金額要一致)。

1.審核清查收入應(yīng)該重視下列問題：房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)該將開發(fā)產(chǎn)品作為職工福利、獎勵、對外投資以及分紅，債務(wù)抵償?shù)刃问竭M行其他單位與個人非貨幣性資產(chǎn)交換，產(chǎn)生的所有權(quán)轉(zhuǎn)移應(yīng)該將其視作銷售房地產(chǎn)確認(rèn)收入。

2.將售房款長期掛往來帳，不及時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入。

3.銷售價格的認(rèn)定：銷售房價以本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的價格為參考依據(jù)。

( 三) 扣除項目的審核

取得土地使用權(quán)金額的審核，開發(fā)成本的審核 開發(fā)間接費用的審核。由于稅法規(guī)定一般房地產(chǎn)開發(fā)項目，在計算土地增值稅時，可以根據(jù)土地使用權(quán)時所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和總計為20% 優(yōu)惠。所以應(yīng)重點審核區(qū)分開發(fā)成本和開發(fā)費用的帳務(wù)記載情況，杜絕濫用稅收優(yōu)惠。在審核扣除項目時必須要遵循如下原則，第一就是針對票據(jù)合法性進行審核，尤其是要注重票據(jù)的真實性，在整個土地增值稅核算過程中，對于其中扣除項目金額時，應(yīng)該根據(jù)實際所產(chǎn)生的支出應(yīng)該取得然而沒有獲得合法票據(jù)的無法進行扣除；第二就是實質(zhì)重于形式原則，在對扣除項目金額當(dāng)中將所歸集各項成本、費用等實際產(chǎn)生再進行分?jǐn)偟膬?nèi)容；第三就是要遵循相關(guān)性原則，在扣除項目的金額中必須要準(zhǔn)確的在各扣除項目中進行分別歸集，不能夠進行混淆。

( 四) 審核項目重點關(guān)注問題

1.對于取得土地使用權(quán)支付金額和土地征用、拆遷補償費等費用進行重點關(guān)注，關(guān)鍵是其中涵蓋多個開發(fā)項目，針對是否給予分?jǐn)偟冗M行充分的考核。

2.對前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費用進行審查應(yīng)該重點關(guān)注，對于上述費用應(yīng)該對其進行是否實際發(fā)生的判斷。

3.在進行公共配套設(shè)施費的審核時一定要明確界定公共配套設(shè)施界限，有無預(yù)提公共配套設(shè)施費的情況產(chǎn)生。

4.建筑安裝工程費審查應(yīng)該根據(jù)發(fā)生費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工內(nèi)容相符合；而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行建筑材料通常是自購，因此自購建材費用是否重復(fù)納入扣除項目需要重點考慮；依據(jù)項目當(dāng)期類似房地產(chǎn)開發(fā)項目單位平均建安成本或者是當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門所公布的單位進行成本定額，對建筑安裝工程費用支出是否存在異常進行審查。

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