滾動開發(fā)項目如何進行土地增值稅清算？

滾動開發(fā)項目如何進行土地增值稅清算?

一、根據國務院令第138號《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》

第八條土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算.

二、根據國稅規(guī)定:

土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算.?

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應分別計算增值額.?

根據《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》

第二十九條規(guī)定,企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產品應按制造成本法進行計量與核算.

其中,應計入開發(fā)產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本,直接計入成本對象,共同成本和不能分清負擔對象的間接成本,應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一:

(一)占地面積法.指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配.

1.一次性開發(fā)的,按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地總面積的比例進行分配.

2.分期開發(fā)的,首先按本期全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配,然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象占地總面積的比例進行分配.

期內全部成本對象應負擔的占地面積為期內開發(fā)用地占地面積減除應由各期成本對象共同負擔的占地面積.

(二)建筑面積法.指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配.

1.一次性開發(fā)的,按某一成本對象建筑面積占全部成本對象建筑面積的比例進行分配.

2.分期開發(fā)的,首先按期內成本對象建筑面積占開發(fā)用地計劃建筑面積的比例進行分配,然后再按某一成本對象建筑面積占期內成本對象總建筑面積的比例進行分配.

(三)直接成本法.指按期內某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配.

(四)預算造價法.指按期內某一成本對象預算造價占期內全部成本對象預算造價的比例進行分配.

第三十條規(guī)定,企業(yè)下列成本應按以下方法進行分配:

(一)土地成本,一般按占地面積法進行分配.如果確需結合其他方法進行分配的,應商稅務機關同意.

土地開發(fā)同時連結房地產開發(fā)的,屬于一次性取得土地分期開發(fā)房地產的情況,其土地開發(fā)成本經商稅務機關同意后可先按土地整體預算成本進行分配,待土地整體開發(fā)完畢再行調整.

(二)單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本,應按建筑面積法進行分配.

(三)借款費用屬于不同成本對象共同負擔的,按直接成本法或按預算造價法進行分配.

(四)其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定.

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