房地產企業(yè)土地增值稅的計算方法？

房地產企業(yè)土地增值稅的計算方法?

土地增值稅應納稅額=土地增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數

土地增值額=應稅收入-扣除項目合計

1.房地產企業(yè)的扣除項目包括5項，分別是：

（1）取得土地使用權所支付的金額，包括地價款和有關費用。

（2）房地產開發(fā)成本，指房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費（包含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用。

（3）房地產開發(fā)費用，即銷售費用、管理費用和財務費用。扣除方法取決于財務費用中利息的處理。

（4）與轉讓房地產有關的稅金。房地產開發(fā)企業(yè)扣除的稅金是：城市建設維護稅和教育費附加。房地產開發(fā)企業(yè)印花稅不能單獨扣除。

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。對取得土地使用權后，未開發(fā)即轉讓的，不得加計扣除。

只有從事房地產開發(fā)的納稅人可加計扣除20%。

加計扣除費用=（取得土地使用權支付的金額+房地產開發(fā)成本）*20%

2.土地增值稅計算步驟：

（1）確定轉讓不動產性質及扣除項目

（2）匯集扣除項目合計=5項扣除加總

（3）計算土地增值額=應稅收入-扣除項目合計

（4）確定增值率=增值額/扣除項目合計，根據增值率找土地增值稅稅率

（5）計算應納稅額=增值額*稅率-扣除項目合計*速算扣除系數

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