房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算?
房地產(chǎn)企業(yè)的土增稅是采取先預(yù)交后清繳的方式進(jìn)行的:
1.先計(jì)算扣除數(shù)(包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除)
2.計(jì)算收入
3.收入減扣除數(shù)=增值額
4.增值額/扣除數(shù)=增值率
5.按稅率計(jì)算稅額
基本步驟是這樣的,詳細(xì)內(nèi)容如下:
計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率
1、公式中的"增值額"為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額.
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入.
計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目:
(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;
(2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;
(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;
(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;
(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目.
2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:
增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%.
增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%.
增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%.
增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%.
上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率,每級(jí)"增值額未超過扣除項(xiàng)目金額"的比例,均包括本比例數(shù).
納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí),也可用下列簡(jiǎn)便算法:
計(jì)算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算,具體公式如下:
(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%,未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%
(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%
公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù).
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