土地增值稅成本分?jǐn)傇瓌t？

  土地增值稅成本分?jǐn)傇瓌t?

僅廣州政策進(jìn)行探討熱點問題及相關(guān)的成本分?jǐn)偡治觥?/span>

1、道路、綠化用地問題

道路、綠化用地-收益對象為各分期項目，則可能涉及到成本分?jǐn)倖栴}。

分期項目中存在道路、綠化用地需注意控制清算時點。其他可分?jǐn)偟墓�共配套設(shè)施成本同時也需注意這點。

例舉：某房企分四期開發(fā)房地產(chǎn)項目，一期項目已售完，二期開始預(yù)售，三、四期未達(dá)到預(yù)售條件，四期項目紅線內(nèi)中存在道路及綠化用地，一期項目面臨清算，但是道路及綠化用地尚未施工完畢，如何分?jǐn)偅繒�對以后三期項目未來的土地增值稅清算造成什么影響�?/span>

目前廣州發(fā)布的穗地稅函文規(guī)定：

在部分分期項目已完成清算后發(fā)生的，但屬于全體項目共同受益的公共配套設(shè)施費，只在未完成清算的分期項目之間計算分?jǐn)�，已完成清算的分期項目不再參與分?jǐn)偂?/span>

就是說，由于道路及綠化尚未施工完畢，一期項目又需清算，那么道路及綠化工程成本只能在二、三、四期里分?jǐn)�，如一期是普通住宅項目，增值率�?/span>21%，那么很有可能因這部成本不能分?jǐn)�，造成不能享受免稅政策，這對企業(yè)的損失是巨大的。

當(dāng)然如果一期項目是非普通住宅項目，二、三、四期項目存在普通住宅項目，我們的選擇方法又不同。當(dāng)然就廣州目前的情況而言，普通住宅項目項目基本不可能低于20%，我們基本成本分?jǐn)偹悸房梢赃x擇那邊項目的增值額高就往那邊傾斜，當(dāng)然規(guī)劃時注意結(jié)合政策規(guī)定，不能一味蠻干。

所以分期項目的共同成本分?jǐn)偅�我們要特別注意它的分?jǐn)偡椒ㄟx擇，要提前進(jìn)行測算，如何分?jǐn)偅�是否可行�?/span>

2、地下車庫成本成本分?jǐn)倖栴}

在國家稅務(wù)總局2016年7月7日發(fā)布稅總函〔2016〕309號《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》中發(fā)布最新的土地增值稅清算納稅申報表中的填表說明第16點“表中每欄按照“普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)”分別填寫”。

即土地增值稅清算目前應(yīng)按照“三分法”清算，而非以前的“兩分法”。

目前車庫與商鋪、商業(yè)用房一并歸類為“其他類型房產(chǎn)”。

地下車庫的土地成本分?jǐn)偸紫刃枰�結(jié)合土地出讓合同進(jìn)行分析，地下部分是否繳納土地出讓金，如果沒有明確地下部分不繳納土地出讓金，則地下部分需分?jǐn)偼恋爻杀荆�如果明確了不繳納土地出讓金，則地下部分不需要分?jǐn)偼恋爻杀尽?/span>

具體我們可以參考廣州市2016年發(fā)布的穂地稅函〔2016〕188號文規(guī)定。

“二、納稅人轉(zhuǎn)讓車位的土地增值稅相關(guān)問題處理

（一）對國有土地使用權(quán)出讓合同明確約定地下部分不繳納土地出讓金,或地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的,在計算土地增值稅扣除項目金額時,應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》規(guī)定,土地出讓金直接歸集到對應(yīng)的受益對象（地上部分或地下部分）,不作為項目的共同土地成本進(jìn)行分?jǐn)偂?rdquo;

如果地下車庫參與分配土地成本，主要注意以下地下車庫的“另共有面積”分?jǐn)倖栴}。

“另共有面積”-主要涉及土地成本及建安成本的分?jǐn)偂?/span>

穂地稅函〔2016〕188號

人防地下車庫、機(jī)械車位的建筑面積按《房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證》或《房屋面積測量成果報告書》記載的“套內(nèi)建筑面積”加上分?jǐn)偟?ldquo;另共有面積”確定。“

另共有面積”的分?jǐn)傇瓌t按照《房屋面積測量成果報告書》注明的人防地下車庫或機(jī)械車位的“套內(nèi)建筑面積”之和占該層所有車位“套內(nèi)建筑面積”之和的比例確定。

因每個車位套內(nèi)面積一般為10-15平方；如加上“另共有面積”則建筑面積可能增加到35-40平方，如土地出讓合同沒有明確地下部分不繳納土地出讓金，那么地下車位需分?jǐn)偼恋爻杀荆?ldquo;另共有面積”的增加，會造成地下車位多分?jǐn)?/span>2到3倍的土地成本。

相對地，也會減少普通住宅、非普通住宅方面的土地成本，提高了普通住宅和非普通住宅的增值率。

當(dāng)然，如果在確定普通住宅不可能享受免稅政策的前提下，其他類型房產(chǎn)的增值額較高，車位多分?jǐn)偟耐恋爻杀�，也可以拉低其他類型房產(chǎn)的增值率，總體土地增值稅稅負(fù)也有可能下降。所以“另共有面積”的增加，不一定就會帶來不好的影響，實際效果怎么樣，有待于結(jié)合項目的實際情況進(jìn)行土地增值稅預(yù)清算才知道。

人防車庫成本能否在土地增值稅清算中扣除

根據(jù)穂地稅函〔2016〕188號規(guī)定：

人防車庫可確權(quán)的，計入可售面積，作為開發(fā)產(chǎn)品處理；

未確權(quán)的，無償移交給業(yè)主、政府部門，需提供相關(guān)證明，成本可扣除；

不確權(quán)不移交的，則成本費用不可扣除。

如地下人防車庫參與土地出讓金分配，則其成本、費用里主要包括了土地成本及其他相關(guān)開發(fā)成本，在不確權(quán)不移交的情況下，土地增值稅清算中不能扣除，不能拉低商鋪業(yè)態(tài)產(chǎn)品清算增值額，將會加重項目的土地增值稅稅負(fù)。

3、裝修成本分?jǐn)倖栴}

前面的熱點問題主要結(jié)合了按占地或按建筑面積來講如何更好地選擇分?jǐn)偡椒�，那么裝修成本應(yīng)結(jié)合哪種分配方法來分?jǐn)偝杀咀鳛樽顑?yōu)選擇方案呢？

目前基本所有房地產(chǎn)項目都是帶裝修，如果裝修成本是按項目總可售面積在整體項目里所有類型開發(fā)產(chǎn)品里進(jìn)行分?jǐn)�，大家覺得有沒有問題？

熟悉房地產(chǎn)行業(yè)的朋友應(yīng)該會發(fā)現(xiàn)問題。車位分?jǐn)偭搜b修成本，甚至如果存在其他不帶裝修的房產(chǎn)也分?jǐn)偭搜b修成本。

舉例：某房開公司同一清算單位類，普通住宅增值率24%，非普通住宅增值率22%,其他類型房產(chǎn)40%，僅住宅帶裝修，其他類型房產(chǎn)不帶裝修，裝修成本按項目可售總建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>

從上面的例子中，可知道不帶裝修的其他類型房產(chǎn)參與了裝修成本的分配，相對應(yīng)的普通住宅和非普通住宅開發(fā)產(chǎn)品減少了可扣除的裝修成本。如先按受益原則，將裝修成本先全部歸集于住宅類業(yè)態(tài)產(chǎn)品，再按普通住宅和非普通住宅的可售建筑面積比例進(jìn)行各自分?jǐn)�，不就有利于降低普通住宅增值率，從而有希望享受免稅政策嗎�?/span>

受益原則分?jǐn)偡椒ㄊ且豁椇苤匾�、可廣泛靈活運用的成本分?jǐn)偡椒ā?/span>

前面我們僅就占地面積和建筑面積比例分?jǐn)偡椒ǖ恼�策進(jìn)行分析，這兩種方法的選擇可能還存在一定的限制性條件，但受益原則分?jǐn)偡椒ɑ�本上是沒有限制的，只要你能準(zhǔn)確歸集成本。

關(guān)于扣除項目金額計算分?jǐn)偟膯栴}

（一）房地產(chǎn)項目土地及房地產(chǎn)開發(fā)成本能按照清算單位或房地產(chǎn)類型核算并準(zhǔn)確歸集的，清算時按照清算單位或房地產(chǎn)類型直接歸集。

（二）房地產(chǎn)項目土地及房地產(chǎn)開發(fā)成本不能按清算單位或房地產(chǎn)類型核算并準(zhǔn)確歸集的，按照以下方法分?jǐn)傆嬎憧鄢�項目金額。