營改增后如何預(yù)繳土地增值稅？

營改增后如何預(yù)繳土地增值稅?

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)規(guī)定:"三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入."預(yù)售期,土地增值稅和增值稅的計稅基數(shù)均為當(dāng)期預(yù)收帳款通過除以(1+適用稅率(或征收率)),預(yù)征計稅基礎(chǔ)相同,均可以不含增值稅的金額計算應(yīng)繳稅額,簡潔方便.

然而,《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號):"一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題:營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅.適用增值稅一般計稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額.為方便納稅人,簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的,可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù):土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款."

案例:2017年5月,A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)"銀河城"項目開盤預(yù)銷售住宅2萬平米,簽訂合同總價2.2億元,當(dāng)月取得銷售回款1.5億元,如何預(yù)交土地增值稅?住宅項目土增稅預(yù)征率1%.

1.方法一:按不含增值稅銷售額預(yù)繳土地增值稅.

6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=1.5/1.11*1%=135.14萬元;

2.方法二:按總局公告(2016)70號文件預(yù)繳土地增值稅

6月申報期應(yīng)預(yù)交增值稅=1.5/1.11*3%=405.41萬元

6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅計稅依據(jù)=1.5億元-405.41萬元=1.459459億元

6月申報期應(yīng)預(yù)交土地增值稅=14594.59萬元*1%=145.95萬元

房地產(chǎn)開發(fā)項目適用一般計稅方法,按國家稅務(wù)總局公告2016年第70號,土地增值稅預(yù)繳按方法二將多預(yù)繳金額=10.81萬元,將比方法一多預(yù)繳8%.