＂營改增＂后個人房東能代開專票抵扣進(jìn)項稅？別高興太早了

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅改征增值稅委托地稅局代征稅款和代開增值稅發(fā)票的通知》（ 稅總函〔2016〕145號）規(guī)定，“增值稅小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)以及其他個人出租不動產(chǎn)，購買方或承租方不屬于其他個人的，納稅人繳納增值稅后可以向地稅局申請代開增值稅專用發(fā)票。不能自開增值稅普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人銷售其取得的不動產(chǎn)，以及其他個人出租不動產(chǎn)，可以向地稅局申請代開增值稅普通發(fā)票。地稅局代開發(fā)票部門通過增值稅發(fā)票管理新系統(tǒng)代開增值稅發(fā)票，系統(tǒng)自動在發(fā)票上打印“代開”字樣。“

根據(jù)文件規(guī)定，其他個人出租不動產(chǎn)，只要承租方不是其他個人的，即可以在地稅局代開增值稅專用發(fā)票，由于文件未注明不包括住房，因此，其他個人出租住房符合條件的，也可以代開增值稅專用發(fā)票。這就解決了之前因為其他個人不能代開增值稅專用發(fā)票導(dǎo)致納稅人從其他個人處租賃的房屋無法抵扣的問題。但應(yīng)注意，并不是所有從個人房東租賃房屋的情況都可抵扣進(jìn)項稅，下面介紹該事項抵扣的幾個實務(wù)問題。

一、企業(yè)高管租賃房屋是否能抵扣進(jìn)項稅？

在外商投資企業(yè)工作的外籍個人，在中國境內(nèi)租賃房屋，由企業(yè)負(fù)擔(dān)租賃費。這部分租賃費應(yīng)屬于財稅〔2016〕36號文件中規(guī)定的用于個人消費不得抵扣的部分，因此即使取得個人房東代開的增值稅專用發(fā)票，納稅人也不能抵扣。

二、為員工租賃房屋作為集體宿舍是否能抵扣進(jìn)項稅？

某生產(chǎn)企業(yè)，在某小區(qū)租賃住房作為外地員工的宿舍使用，這屬于財稅〔2016〕36號文件中規(guī)定的用于集體福利不得抵扣的部分，因此即使取得個人房東代開的增值稅專用發(fā)票，納稅人也不能抵扣。

三、一次性支付一年房租，營改增后是否可以抵扣進(jìn)項稅？

在2016年5月1日前租賃個人房屋，一次性繳納一年的房租，用于企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營，尚未開具發(fā)票，是否可以在2016年5月1日后開具增值稅專用發(fā)票并抵扣。

答案是不可以，根據(jù)營業(yè)稅暫行條例，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。因此在5月1日前已經(jīng)預(yù)收租金產(chǎn)生了營業(yè)稅納稅義務(wù)，該行為應(yīng)繳納營業(yè)稅。

四、租賃房屋混用的情況如何抵扣進(jìn)項稅？

某貿(mào)易企業(yè)租賃小區(qū)內(nèi)住房，作為辦公場所使用，其中的一間臥室作為外地工作人員的住宿房屋使用。從個人房東處取得的增值稅專用發(fā)票如何抵扣進(jìn)項稅？

36號文件二十七條規(guī)定，用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)不得抵扣進(jìn)項稅。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。

文件中所述的“涉及的不動產(chǎn)”，并未注明是取得的不動產(chǎn)還是租賃的不動產(chǎn)，因此筆者認(rèn)為參照該條規(guī)定，混用的情況，從個人房東處取得的增值稅專用發(fā)票可以抵扣進(jìn)項稅。

五、供單位外人員使用的房屋租賃應(yīng)如何抵扣進(jìn)項稅？

某企業(yè)從外地聘請專家提供技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)，由于時間較長，從小區(qū)租賃房屋供其居住使用，由企業(yè)負(fù)擔(dān)租賃費用，從個人房東處取得增值稅專用發(fā)票。

從業(yè)務(wù)實質(zhì)來講，該租賃費屬于與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)的支出，應(yīng)可以抵扣進(jìn)項稅。但要注意各地不同的規(guī)定，有的地區(qū)可能會認(rèn)為此種情況即單位之外的人員的費用按照業(yè)務(wù)招待費處理，由于文件規(guī)定業(yè)務(wù)交際費屬于個人消費，因此不得抵扣進(jìn)項稅。

六、個人房東出租住房與非住房進(jìn)項稅有什么區(qū)別？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告》（國家稅務(wù)總局2016年16號公告）規(guī)定，

其他個人出租住房：

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

其他個人出租非住房：

應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

因此，納稅人從個人房東租賃的住房與非住房，可以抵扣的增值稅是不一樣的，差別還不小。