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房地產(chǎn)企業(yè)預收房款到底如可開具增值稅發(fā)票？

2018-07-10 11:09 來源：中國會計網(wǎng)

近日,各大營改增微信群、房地產(chǎn)營改增QQ群(187448361),都在咨詢和討論"預收款如何開票問題",呵呵,一個預收款開發(fā)票問題盡然難倒全國無數(shù)個一線實操財稅精英,總局規(guī)定不清楚,各地解讀也不盡相同.只是納稅人可能比較茫然,尤其是跨區(qū)經(jīng)營的納稅人,進入誰的地盤就得聽誰的指揮了.

稅務總局:

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目,如何預繳增值稅?

答:根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目,在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.

湖北國稅:

于房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間的問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定,增值稅納稅義務、扣繳義務發(fā)生時間為:納稅人發(fā)生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的,為開具發(fā)票的當天.

納稅人發(fā)生應稅行為是納稅義務發(fā)生的前提.房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn),以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間.

在具體交房時間的辨別上,以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準;若實際交房時間早于合同約定時間的,以實際交付時間為準.

以交房時間作為房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)納稅義務發(fā)生時間,主要是基于以下幾點考慮:

一是可以解決稅款預繳時間與納稅義務發(fā)生時間不明確的問題;

二是可以解決房地產(chǎn)公司銷項稅額與進項稅額發(fā)生時間不一致造成的錯配問題(如果按收到房屋價款作為納稅義務發(fā)生時間,可能形成前期銷項稅額大、后期進項稅額大、長期留抵甚至到企業(yè)注銷時進項稅額仍然沒有抵扣完畢的現(xiàn)象).

三是可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現(xiàn)的收入匹配的問題.

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款的范圍問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預收款,為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項,但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等.

關(guān)于房地產(chǎn)公司預售產(chǎn)品已納營業(yè)稅未開具發(fā)票的問題

房地產(chǎn)公司對預售的產(chǎn)品取得的收入,應繳納營業(yè)稅的,均應在4月30日前就所收取的款項全額開具地稅部門監(jiān)制的發(fā)票.

新疆國稅:

為不影響購房者正常辦理業(yè)務,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在收到預收款時,向購房者開具收據(jù).待購房交易正式完成后,購房者以收據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換取增值稅發(fā)票.如果房地產(chǎn)企業(yè)在預收款時開具了發(fā)票,應按照規(guī)定申報繳納增值稅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否按每次收取的金額分次開票,由其自行決定;在每次收到預收款時,應按規(guī)定預繳增值稅稅款.

河北國稅:

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款范圍及開票申報問題

預收款包括分期取得的預收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預收款.定金屬于預收款;誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款時,未達到納稅義務發(fā)生時間,不開具發(fā)票,應按照銷售額的3%預繳增值稅,填報《增值稅預繳稅款表》.

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定,只有建筑企業(yè)和提供租賃服務,納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天,收到預收款的當天不是房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間,而此前《營業(yè)稅暫行條例實施細則》規(guī)定,銷售不動產(chǎn)收到預收款的納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天.可見銷售不動產(chǎn)的增值稅納稅義務發(fā)生時間比較營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間,政策發(fā)生了重大變化.

財政部和國家稅務總局之所以這樣規(guī)定,是因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預售制度,在收到預收款時,大部分進項稅額尚未取得,如果規(guī)定收到預收款就要全額按照11%計提銷項稅,可能會發(fā)生進項和銷項不匹配的"錯配"問題,導致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面繳納了大量稅款,另一方面大量的留抵稅額得不到抵扣.為了解決這個問題,《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》將銷售不動產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間后移,收到預收款的當天不再是銷售不動產(chǎn)的納稅義務發(fā)生時間.同時,為了保證財政收入的均衡入庫,又規(guī)定了對預收款按照3%預征稅款的配套政策.

例如:房地產(chǎn)公司2016年8月收到1000萬元預收款時,不開具增值稅發(fā)票,無需在《增值稅納稅申報表》第1行"按適用稅率計稅銷售額"中填報,應按照銷售額的3%預繳增值稅,填報《增值稅預繳稅款表》

山東國稅:

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款開票問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.

營改增前,企業(yè)收到預收款后,開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據(jù),作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預收款的結(jié)算憑證.該收據(jù)統(tǒng)一編號,管理上類似于發(fā)票,購房者持該收據(jù)可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關(guān)業(yè)務.

營改增后,為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時,向購房者開具增值稅普通發(fā)票,待正式交易完成時,對預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,同時開具全額的增值稅發(fā)票.

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨縣(市、區(qū))預繳稅款問題:

目前出臺的營改增政策中,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售跨縣自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目是否在不動產(chǎn)所在地預繳稅款,并未進行相關(guān)規(guī)定.

本著不影響現(xiàn)有財政利益格局的原則,建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在每個項目所在地均辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務登記,獨立計算和繳納稅款;對于未在項目所在地辦理稅務登記的,參照銷售不動產(chǎn)的稅務辦法進行處理,在不動產(chǎn)所在地按照5%進行預繳,在機構(gòu)所在地進行納稅申報,并自行開具發(fā)票,對于不能自行開具增值稅發(fā)票的,可向不動產(chǎn)所在地主管國稅機關(guān)申請代開.

浙江國稅:

營改增后,為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理,我們建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時,向購房者開具納稅人的普通發(fā)票或其自行印制的收據(jù),待不動產(chǎn)移交時,對預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,同時開具全額的增值稅發(fā)票或?qū)Ｓ冒l(fā)票.

青島國稅:

按照有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.2016年5月1日以后,為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時,向購房者開具增值稅普通發(fā)票,待正式交易完成時,對預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,收回原發(fā)票,同時開具全額的增值稅發(fā)票.

江西國稅:

省國稅局和省地稅協(xié)商明確,2016年5月1日后,我省房地產(chǎn)業(yè)可暫時沿用地稅"兩業(yè)"管理系統(tǒng)開具收款收據(jù)和錄入相關(guān)經(jīng)營數(shù)據(jù),但不得開具增值稅發(fā)票.采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅,在取得預收款的次月納稅申報期向項目所在地主管國稅機關(guān)預繳稅款.

江蘇國稅:

原營業(yè)稅管理模式下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收取定金、首付環(huán)節(jié)先行開具專門的預收款發(fā)票,等交房尾款收齊后換開統(tǒng)一的房地產(chǎn)銷售發(fā)票.營改增后,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售環(huán)節(jié)如何開票、征稅?

江蘇省稅務機關(guān)的處理建議:在總局進一步明確前,暫按下列方式處理:

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn),收取定金等預收款時,可以開具增值稅普通發(fā)票,開具增值稅普通發(fā)票時,稅率欄填"0",同時在發(fā)票備注欄注明"房地產(chǎn)企業(yè)預售不動產(chǎn)預收款項".

2.按照上述要求開具發(fā)票的,開具發(fā)票視同收據(jù),開具發(fā)票時間不作為納稅義務發(fā)生時間,申報當期稅款時不需反映該項收入.

3.收取的預收款應按照銷售額的3%預繳增值稅,僅需填報《增值稅預繳稅款表》即可.

(注意:以上規(guī)定主要適用江蘇地區(qū),對其他地區(qū)納稅人,僅供參考.)

河南國稅:

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款時,先向購房者開具增值稅普通發(fā)票,稅率填寫3%的預征率,并按照預征率預繳稅款,待正式交易完成時,對收取預收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅,同時開具全額增值稅發(fā)票,按照相關(guān)適用稅率或征收率補征稅款.

北京國稅:

1、營改增后,小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,預繳和申報都怎么操作?

答:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限,按照3%的預征率向主管國稅機關(guān)預繳稅款.

小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,按照增值稅納稅義務發(fā)生時間,以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關(guān)申報納稅.未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.

2.營改增后,一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,預繳和申報都怎么操作?

答:一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,應在取得預收款的次月納稅申報期,按照3%的預征率向主管國稅機關(guān)預繳稅款.

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的,應按照增值稅納稅義務發(fā)生時間,以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關(guān)申報納稅.未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的,應按照增值稅納稅義務發(fā)生時間,以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關(guān)申報納稅.未抵減完的預繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減.

前海國稅:

1關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款開票問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時,向購房者開具增值稅普通發(fā)票,在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇"零稅率"開票,在發(fā)票備注欄單獨備注"預收款".開票金額為實際收到的預收款全款,待下個月申報期內(nèi)通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規(guī)定預繳增值稅.預收款不通過申報表進行體現(xiàn),將來正式確認收入開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回.

2關(guān)于"已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票"問題

"納稅人在地稅機關(guān)已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票,2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的,可以開具增值稅普通發(fā)票".開具普通發(fā)票時暫選擇"零稅率",同時將繳納營業(yè)稅時開具的發(fā)票、收據(jù)及完稅憑證等相關(guān)資料留存?zhèn)洳?在發(fā)票備注欄單獨備注"已繳納營業(yè)稅"字樣.對適用上述情況開具的增值稅普通發(fā)票,不再征收增值稅,也不通過申報表體現(xiàn).

3關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2016年4月30日前已在地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅,正式銷售時增值稅發(fā)票開具問題

不動產(chǎn)已部分繳納營業(yè)稅,此種情況暫可通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能進行開票.首先,錄入含稅銷售額,然后錄入扣除額.此處"扣除額"=該套房產(chǎn)已繳納營業(yè)稅金額/5%,系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額,備注欄自動打印"差額征稅"字樣.填報增值稅納稅申報表時,已征收營業(yè)稅對應的收入暫不通過申報表體現(xiàn).

4關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款范圍問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預收款包括定金、分期取得的預收款(含首付、按揭和尾款)和全款.　誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款.

5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)支付的費用,包括土地出讓金、拆遷補償費、基礎(chǔ)設(shè)施配套費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費、契稅、土地出讓金延期支付利息等.

目前,符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金,扣除憑證為省級以上(含省級)財政部門監(jiān)(印)制的財政票據(jù).

6房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋時發(fā)票開具注意事項

購買方信息:名稱、地址電話,需填寫齊全.(專用發(fā)票還需填購買方納稅識別號、開戶行及賬號)

商品信息:"貨物或應稅勞務、服務名稱"欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼,規(guī)格型號欄"空"、"單位"欄填寫 "平方米",數(shù)量、單價、金額、稅率、稅額.備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址.

銷貨方信息:納稅人名稱、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號.

備注欄:屬差額征稅的備注欄自動打印"差額征稅"字樣,填寫不動產(chǎn)的詳細地址.收款人、復核、開票人需填寫齊全.

嵊州國稅:

房地產(chǎn)企業(yè)開票過渡期操作(暫定)