房地產(chǎn)板塊強(qiáng)勢(shì)拉升 行業(yè)格局加速演變

　2月25日，房地產(chǎn)板塊全天走高。Wind數(shù)據(jù)顯示，截至收盤(pán)，申萬(wàn)房地產(chǎn)指數(shù)上漲6.13%，成交額408億元。個(gè)股當(dāng)中，萬(wàn)科A(32.990, 0.00, 0.00%)封板，全天成交額83.8億元。榮安地產(chǎn)(3.140, 0.00, 0.00%)、嘉凱城(8.320, 0.00, 0.00%)、華夏幸福(7.790, 0.71, 10.03%)等十余股漲停。回顧板塊近期走勢(shì)，1月份申萬(wàn)地產(chǎn)板塊下跌6.8%，2月份有所回升。截至25日，房地產(chǎn)板塊今年來(lái)漲幅4.81%。

　　隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，規(guī)模天花板已現(xiàn)。不過(guò)，分析機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，優(yōu)勢(shì)房企2020年、2021年凈利將大概率實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)。國(guó)信證券(12.200, 0.00, 0.00%)分析指出，截至2月24日，在房地產(chǎn)板塊已發(fā)布2020年業(yè)績(jī)預(yù)告、快報(bào)的65家公司中，凈利潤(rùn)預(yù)增、扭虧及略增公司為20家，占已發(fā)布業(yè)績(jī)預(yù)告、快報(bào)公司約31%。按2020年三季度末預(yù)收款/2019年?duì)I業(yè)收入觀察，房地產(chǎn)板塊2020年三季度末的預(yù)收款總額是2019年結(jié)算收入的1.4倍，處于歷史較高水平。

　　事實(shí)上，2020年以來(lái)，盡管持續(xù)受到疫情影響，龍頭房企業(yè)績(jī)?nèi)跃哂休^強(qiáng)的確定性。萬(wàn)科A近日披露的數(shù)據(jù)顯示，2021年1月公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積398.6萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額714.7億元。2020年全年公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積4667.5萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額7041.5億元。綠地控股(6.000, 0.53, 9.69%)則公告，2020年共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入4813億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額308億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)137億元。

　　在“房住不炒”的主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)一直是政策層面密集調(diào)控的領(lǐng)域。據(jù)平安證券統(tǒng)計(jì)，從中央到地方層面，今年1月份“涉房”類(lèi)政策共出臺(tái)33項(xiàng)，環(huán)比降10.8%，其中偏緊類(lèi)21項(xiàng)，偏松類(lèi)7項(xiàng)。其中，中央層面繼續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理制度。地方層面，北上廣深杭等熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控加碼政策頻繁出臺(tái)，重點(diǎn)監(jiān)管哄抬房?jī)r(jià)、違規(guī)資金進(jìn)入樓市、購(gòu)房人資格審查等領(lǐng)域。

　　值得一提的是，2020年下半年出臺(tái)的“三道紅線”管控措施，以及銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理?xiàng)l例的出臺(tái)，令房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道持續(xù)收緊，上市企業(yè)資金鏈進(jìn)一步趨緊，行業(yè)格局加速向倒金字塔演變。平安證券預(yù)計(jì)2021年房地產(chǎn)行業(yè)整體融資環(huán)境將維持緊平衡。

　　在此背景下，上市房企普遍由過(guò)去的重視規(guī)模管理到現(xiàn)在的重視利潤(rùn)管理，上海社科院市值管理研究中心研究員竺敏明提出，在房地產(chǎn)進(jìn)入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，房企不斷多元化拓展及轉(zhuǎn)型，如中介服務(wù)、物業(yè)管理、城市更新等都面臨巨大風(fēng)口。世聯(lián)行(4.480, 0.00, 0.00%)方面分析指出，在國(guó)內(nèi)流動(dòng)性拐點(diǎn)初現(xiàn)的2021年，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)融資保持強(qiáng)監(jiān)管將是常態(tài)。作為關(guān)聯(lián)上下游幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的房地產(chǎn)業(yè)，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)所發(fā)揮的作用短期仍無(wú)可替代。不過(guò)長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)從過(guò)去粗放狂奔已經(jīng)轉(zhuǎn)向平穩(wěn)健康發(fā)展，進(jìn)入整合加劇階段將是事實(shí)。（記者 高偉）