北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)技術(shù)委員會(huì)執(zhí)業(yè)問(wèn)題解答[2018年第一期]

北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)技術(shù)委員會(huì)執(zhí)業(yè)問(wèn)題解答[2018年第一期]

評(píng)估方法選擇及藝術(shù)品評(píng)估實(shí)務(wù)問(wèn)題

　　特別提示

　　針對(duì)近期執(zhí)業(yè)人員在評(píng)估實(shí)務(wù)中提出的評(píng)估方法選擇，評(píng)估程序?qū)嵤�，藝術(shù)品評(píng)估等具體技術(shù)操作處理上的問(wèn)題，北京資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)技術(shù)委員會(huì)組織業(yè)內(nèi)專家做了相應(yīng)解答，供大家在執(zhí)業(yè)中參考。

　　本解答僅代表專家個(gè)人觀點(diǎn)，不能替代相關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則以及資產(chǎn)評(píng)估師個(gè)人的職業(yè)判斷，資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)業(yè)中應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況、自身職業(yè)判斷合理使用，不能直接照搬照抄。

　　一、關(guān)于評(píng)估方法選擇的有關(guān)問(wèn)題

　　問(wèn)題1：法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估方法選擇有何要求？

　　答：《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》第二十六條規(guī)定，評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)恰當(dāng)選擇評(píng)估方法，除依據(jù)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評(píng)估方法的外，應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上評(píng)估方法，經(jīng)綜合分析，形成評(píng)估結(jié)論，編制評(píng)估報(bào)告。

　　根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則》第十六條的要求，確定資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法。

　　由此可見(jiàn)，法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則均要求資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員在符合一定條件的情況下選擇兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估(以下簡(jiǎn)稱“兩種以上方法評(píng)估”的要求)。

　　問(wèn)題2：為什么要選擇兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估？

　　答：資產(chǎn)評(píng)估三種基本方法本身沒(méi)有優(yōu)劣之分，主要區(qū)別在于不同的方法是從不同的角度對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行衡量。同時(shí)，三種方法都有自己的適用條件。資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要結(jié)合評(píng)估業(yè)務(wù)的特點(diǎn)和實(shí)施條件，對(duì)三種基本方法的適用性進(jìn)行分析和判斷。一方面要考慮哪種途徑估算的資產(chǎn)價(jià)值更能滿足經(jīng)濟(jì)行為的需要，另一方面還要考慮是否具備某種評(píng)估方法的使用條件。

　　在評(píng)估實(shí)踐中，客觀條件通常無(wú)法百分之百地滿足某種方法的使用需要，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員一般也難以保證某種方法得到的評(píng)估結(jié)論絕對(duì)精確�！秶�(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2017》指出，“為了得到一個(gè)指示性價(jià)值，尤其是缺少充分事實(shí)或可觀察輸入使得單一方法不能得出可信賴評(píng)估結(jié)論時(shí)，應(yīng)該考慮并可以使用多種途徑或方法”。因此，通過(guò)選擇兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估，可以在一定程度上起到相互驗(yàn)證的作用，從而更好地保證形成更加科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)論。

　　問(wèn)題3：是不是每一個(gè)項(xiàng)目都必須采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估？

　　答：無(wú)論是資產(chǎn)評(píng)估法，還是資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，都沒(méi)有直接要求所有項(xiàng)目一律采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估。因?yàn)椴捎脙煞N以上方法進(jìn)行評(píng)估是必須具備一定的前提條件的。只有具備采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估的客觀條件時(shí)，才有可能采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估。

　　關(guān)于采用兩種以上方法評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備的前提條件，資產(chǎn)評(píng)估法是按照排除法進(jìn)行規(guī)定的，即“除依據(jù)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種評(píng)估方法的外”。資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則提 到的評(píng)估方法選擇原則，是“根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法”。

　　評(píng)估方法的選擇需要資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)評(píng)估項(xiàng)目的具體情況進(jìn)行具體分析，是一種專業(yè)判斷。正因如此，法律法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則都沒(méi)有簡(jiǎn)單要求所有項(xiàng)目都必須采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估，而是要按照評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)定的原則和方法進(jìn)行方法適用性分析。

　　【例1】某公司擬收購(gòu)一家計(jì)算機(jī)軟件開(kāi)發(fā)企業(yè)，委托資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)該企業(yè)的股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2017年3月31日。經(jīng)分析，資產(chǎn)評(píng)估師擬采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露的方法選擇理由如下：“由于能夠收集到分析被評(píng)估對(duì)象歷史狀況、預(yù)測(cè)其未來(lái)收益及風(fēng)險(xiǎn)所需的必要資料，具備采用收益法實(shí)施評(píng)估的操作條件，本次評(píng)估可以采用收益法。由于可以搜集到適量的、與被評(píng)估對(duì)象可比的上市公司，以及將其與評(píng)估對(duì)象對(duì)比分析所需要的相關(guān)資料，具備采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的操作條件，本次評(píng)估能夠采用市場(chǎng)法。由于被評(píng)估企業(yè)為輕資產(chǎn)企業(yè)，擁有大量的諸如客戶資源、人力資源、商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)，而資產(chǎn)基礎(chǔ)法未能涵蓋上述無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，本次評(píng)估不適宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法。故根據(jù)本次評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，以及評(píng)估方法的適用條件，選擇收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。”

　　【例2】某公司擬收購(gòu)一家游戲企業(yè)，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)受托對(duì)該游戲企業(yè)股東全部權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2016年9月30日。經(jīng)分析，資產(chǎn)評(píng)估師擬采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告披露的方法選擇理由如下：“評(píng)估對(duì)象作為一家主營(yíng)游戲的輕資產(chǎn)公司，人力資源、銷售渠道、核心技術(shù)、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和品牌影響力等商譽(yù)類無(wú)形資產(chǎn)對(duì)企業(yè)價(jià)值影響較大，適合采用收益法評(píng)估。移動(dòng)網(wǎng)絡(luò)游戲業(yè)近兩年并購(gòu)市場(chǎng)較為活躍，2014年初到2016年9月游戲收購(gòu)案例較多，適合采用交易案例比較法評(píng)估。故本次評(píng)估選擇收益法、市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。”

　　以上兩個(gè)項(xiàng)目都是在資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則修訂發(fā)布之前完成的。兩份資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告均選擇了收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，并分別結(jié)合被評(píng)估企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)和資產(chǎn)情況分析了適用收益法和市場(chǎng)法的原因。特別是第一份資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，不僅分析了采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估所具備的條件，也明確說(shuō)明了不宜采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估的原因，同時(shí)強(qiáng)調(diào)方法的選擇是資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)評(píng)估目的和評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)，以及評(píng)估方法的適用條件進(jìn)行綜合分析判斷的結(jié)果，比較符合新的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則規(guī)范。

　　問(wèn)題4：哪些項(xiàng)目可以只采用一種方法進(jìn)行評(píng)估？

　　答：資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估方法的選擇原則提出了明確規(guī)定，只有在分析了三種基本方法的適用性，并得出其他兩種基本方法均不適用的情況下，才能采用一種方法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估實(shí)踐中，以下情形通�？梢灾挥靡环N方法進(jìn)行評(píng)估：

　　1.在評(píng)估以出讓為目的公路收費(fèi)權(quán)項(xiàng)目中，對(duì)擬出讓的公路收費(fèi)權(quán)通常采用收益法一種方法進(jìn)行評(píng)估。

　　2.在評(píng)估以凈資產(chǎn)出資為目的的項(xiàng)目中，對(duì)用作出資的整體性資產(chǎn)和相關(guān)負(fù)債通常采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法一種方法進(jìn)行評(píng)估。

　　3.在評(píng)估以減值測(cè)試為目的的項(xiàng)目中，當(dāng)資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值高于公允價(jià)值減去處置費(fèi)用的凈額時(shí)，對(duì)資產(chǎn)可回收價(jià)值可采用收益法一種方法進(jìn)行評(píng)估。

　　4.在單獨(dú)評(píng)估應(yīng)收賬款項(xiàng)目中，可通過(guò)核實(shí)賬面值并扣除預(yù)估風(fēng)險(xiǎn)損失的方式進(jìn)行評(píng)估(以可能收回的數(shù)額確定評(píng)估值)。

　　5.其他可以只用一種方法進(jìn)行評(píng)估的情形。

　　問(wèn)題5：是不是單項(xiàng)資產(chǎn)也必須選擇兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估？

　　答：在資產(chǎn)評(píng)估法出臺(tái)以前，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則關(guān)于“兩種以上方法評(píng)估”的要求一般是針對(duì)持續(xù)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。2006年國(guó)務(wù)院國(guó)資委發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估管理工作有關(guān)問(wèn)題的通知》將該要求做了進(jìn)一步擴(kuò)展：涉及企業(yè)價(jià)值的資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提進(jìn)行評(píng)估時(shí)，原則上要求采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估。2012版的企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則指出，以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，資產(chǎn)基礎(chǔ)法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評(píng)估方法。因此，有的資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員誤以為資產(chǎn)評(píng)估法出臺(tái)以后仍然只有企業(yè)價(jià)值評(píng)估才適用“兩種以上方法評(píng)估”的要求。其實(shí)不然，單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估同樣適用該要求。

　　單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估可以區(qū)分為兩種不同情形。一是單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，二是采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估企業(yè)價(jià)值時(shí)涉及到的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。

　　問(wèn)題6：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)評(píng)估在選擇方法時(shí)都需要遵循哪些規(guī)則？

　　答：在單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中，單項(xiàng)資產(chǎn)即該類業(yè)務(wù)的評(píng)估對(duì)象。根據(jù)中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的各項(xiàng)具體執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則，機(jī)器設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、森林資源資產(chǎn)、珠寶首飾等單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估，在選擇評(píng)估方法時(shí)應(yīng)當(dāng)遵循以下規(guī)定：

準(zhǔn)則名稱條款內(nèi)容資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——機(jī)器設(shè)備第十九條執(zhí)行機(jī)器設(shè)備評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析成本法、市場(chǎng)法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。第二十條了解對(duì)具有獨(dú)立運(yùn)營(yíng)能力或者獨(dú)立獲利能力的機(jī)器設(shè)備組合進(jìn)行評(píng)估時(shí)，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為唯一使用的評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)第十六條執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法以及假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，選擇評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)第二十一條確定無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執(zhí)行無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估指南第二十三條確定知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執(zhí)行知識(shí)產(chǎn)權(quán)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。文化企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)第三十一條資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行文化企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析收益法、市場(chǎng)法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種資產(chǎn)評(píng)估方法。專利資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)第二十六條確定專利資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執(zhí)行專利資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。著作權(quán)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)第二十二條確定著作權(quán)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執(zhí)行著作權(quán)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)第二十三條確定商標(biāo)資產(chǎn)價(jià)值的評(píng)估方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法及其衍生方法。執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析上述三種基本方法及其衍生方法的適用性，選擇評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——森林資源資產(chǎn)第十七條執(zhí)行森林資源資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、評(píng)估目的、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——珠寶首飾第十八條執(zhí)行珠寶首飾評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析市場(chǎng)法、成本法和收益法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法。第二十一條明確珠寶首飾較少采用收益法進(jìn)行評(píng)估。收益法通常只適用于租賃、展覽等持續(xù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，具有獨(dú)立獲利能力或者獲利能力可以量化的珠寶首飾的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)。

　　
　　問(wèn)題7：企業(yè)價(jià)值所涉及的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)考慮哪些因素？

　　答：在企業(yè)價(jià)值評(píng)估項(xiàng)目中，如果采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評(píng)估，也涉及到對(duì)評(píng)估范圍內(nèi)的各項(xiàng)單項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。但是，這里的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估有別于前述單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)里的單項(xiàng)資產(chǎn)。由于評(píng)估方法是對(duì)評(píng)估對(duì)象價(jià)值進(jìn)行評(píng)定估算的技術(shù)手段，所以，法律法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則關(guān)于“兩種以上方法評(píng)估”的要求也應(yīng)當(dāng)理解是針對(duì)評(píng)估對(duì)象而言的。在企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)里，評(píng)估對(duì)象是股東(全部或者部分)權(quán)益或企業(yè)整體價(jià)值，而不是各單項(xiàng)資產(chǎn)，所以相對(duì)于評(píng)估結(jié)論而言，兩者的重要性水平是不同的。再加上單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)里的單項(xiàng)資產(chǎn)和企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)里的單項(xiàng)資產(chǎn)在價(jià)值影響因素、對(duì)評(píng)估對(duì)象貢獻(xiàn)方式和貢獻(xiàn)程度等諸多方面也存在差異，所以兩者在評(píng)估方法的選擇上也應(yīng)有所區(qū)別。

　　《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》要求資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析收益法、市場(chǎng)法、成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)三種基本方法的適用性，選擇評(píng)估方法，是針對(duì)該項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為所指向的企業(yè)整體價(jià)值、股東全部權(quán)益價(jià)值和股東部分權(quán)益價(jià)值提出的。至于企業(yè)價(jià)值評(píng)估中涉及的單項(xiàng)資產(chǎn)，該準(zhǔn)則明確指出，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評(píng)估，各項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)其具體情況選用適當(dāng)?shù)木唧w評(píng)估方法得出，所選評(píng)估方法可能有別于其作為單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象時(shí)的具體評(píng)估方法，應(yīng)當(dāng)考慮其對(duì)企業(yè)價(jià)值的貢獻(xiàn)。準(zhǔn)則并沒(méi)有強(qiáng)調(diào)各項(xiàng)資產(chǎn)也必須用兩種以上基本方法進(jìn)行評(píng)估，而是強(qiáng)調(diào)了具體方法的適當(dāng)性。這種區(qū)別對(duì)待的原則也同樣體現(xiàn)在各類資產(chǎn)的評(píng)估準(zhǔn)則中。如《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》，專門(mén)用一章的篇幅介紹了企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)要求，突出了單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的差異。

　　因此，我們可以理解評(píng)估準(zhǔn)則并沒(méi)有明確規(guī)定企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中的各項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估也必須分析三種基本方法的適用性，并采用兩種以上方法進(jìn)行評(píng)估，而是應(yīng)當(dāng)根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)的具體情況，選用適當(dāng)?shù)木唧w方法進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估實(shí)踐中，在不考慮特定業(yè)務(wù)的特殊規(guī)定時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員通常采用最適宜的一種方法對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估范圍里的各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。

　　問(wèn)題8：如何考慮單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法選擇中的特殊因素？

　　答：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇，還需要考慮特定業(yè)務(wù)類型的不同要求，如以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的特殊需求、國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的特別規(guī)定等。在已發(fā)布的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則中，涉及到不同要求的有：

準(zhǔn)則名稱

條款

內(nèi)容

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南

第二十一條

執(zhí)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來(lái)源等相關(guān)條件，參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于評(píng)估對(duì)象和計(jì)量方法的有關(guān)規(guī)定，選擇評(píng)估方法。

第二十三條

選擇評(píng)估方法時(shí)應(yīng)當(dāng)與前期采用的評(píng)估方法保持一致。
如果前期采用評(píng)估方法所依據(jù)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)因發(fā)生重大變化而不再適用，或者通過(guò)采用與前期不同的評(píng)估方法使得評(píng)估結(jié)論更具代表性、更能反映評(píng)估對(duì)象的公允價(jià)值或者特定價(jià)值，可以變更評(píng)估方法。

第三十一條

對(duì)于不存在相同或者相似資產(chǎn)活躍市場(chǎng)的，或者不能可靠地以收益法進(jìn)行評(píng)估的資產(chǎn)，可以采用成本法進(jìn)行評(píng)估。但資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)獲取企業(yè)的承諾，并在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中披露，其評(píng)估結(jié)論僅在相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)值可以通過(guò)資產(chǎn)未來(lái)運(yùn)營(yíng)得以全額回收的前提下成立。

投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)

第十二條

執(zhí)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集情況和數(shù)據(jù)來(lái)源等相關(guān)條件，參照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于評(píng)估對(duì)象和計(jì)量方法的有關(guān)規(guī)定，選擇評(píng)估方法。

 

第二十一條

采用市場(chǎng)法和收益法無(wú)法得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，可以采用符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的其他方法。如果仍不能合理得出投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，經(jīng)委托人同意，還可以采用恰當(dāng)?shù)姆绞椒治鐾顿Y性房地產(chǎn)公允價(jià)值的區(qū)間值，得出價(jià)值分析結(jié)論，并提醒資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用人關(guān)注公允價(jià)值資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論和價(jià)值分析結(jié)論的區(qū)別。

企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南

第十九條

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明所選用的評(píng)估方法及其理由。
未采用兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露其他基本評(píng)估方法不適用的原因或者所受的操作限制。

金融企業(yè)國(guó)有資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告指南

第十九條

資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明所選用的評(píng)估方法及其理由。
未采用兩種以上評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)披露其他基本評(píng)估方法不適用的原因或者所受的操作限制。

　　
　　問(wèn)題9：兩種方法是否包括衍生方法？

　　答：根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，評(píng)估方法可以劃分為基本方法及其衍生方法。其中，基本方法包括市場(chǎng)法、收益法和成本法(企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)中又稱“資產(chǎn)基礎(chǔ)法”)三種。關(guān)于衍生方法，資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則未列示其具體構(gòu)成，在各項(xiàng)具體執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則中，只有《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》指出不動(dòng)產(chǎn)的衍生方法包括假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。另外，部分執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則還提到了各種具體方法。如《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——企業(yè)價(jià)值》指出，收益法常用的具體方法包括股利折現(xiàn)法和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，市場(chǎng)法常用的兩種具體方法是上市公司比較法和交易案例比較法�！�以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》指出，采用收益法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，可以根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)及應(yīng)用條件，采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法、增量收益折現(xiàn)法、節(jié)省許可費(fèi)折現(xiàn)法、多期超額收益折現(xiàn)法等具體評(píng)估方法。

　　《國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則2017》指出，三種基本的評(píng)估途徑是市場(chǎng)途徑、收益途徑和成本途徑，每種評(píng)估途徑都包含不同的具體評(píng)估方法的應(yīng)用。遵循國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則也可能會(huì)需要評(píng)估師使用到國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則未定義或提到的評(píng)估方法，如期權(quán)定價(jià)法、蒙特卡洛模擬法和預(yù)期收益概率權(quán)重法。

　　由此可見(jiàn)，目前評(píng)估行業(yè)內(nèi)關(guān)于評(píng)估衍生方法還未形成明確的定義和相對(duì)完整的構(gòu)成說(shuō)明。不過(guò)這并不影響我們對(duì)“兩種以上方法評(píng)估”要求的理解。因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則明確指出，資產(chǎn)評(píng)估專業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、價(jià)值類型、資料收集等情況，分析三種基本方法的適用性，依法選擇評(píng)估方法，所以兩種方法是不包括衍生方法的。如果某評(píng)估項(xiàng)目同時(shí)采用上市公司比較法和交易案例比較法進(jìn)行評(píng)估，因?yàn)檫@兩種方法都屬于企業(yè)價(jià)值評(píng)估中市場(chǎng)法的具體方法，所以只能算是采用了一種基本方法。

　　問(wèn)題10：被評(píng)估單位評(píng)估基準(zhǔn)日前持續(xù)虧損，在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，收益法評(píng)估結(jié)果低于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果，采用收益法結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論是否合理？

　　答：首先，被評(píng)估單位持續(xù)虧損，評(píng)估師需要關(guān)注企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，以及現(xiàn)有業(yè)務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)能力和可持續(xù)性。如果企業(yè)現(xiàn)有業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力不足，持續(xù)虧損，收益法適用條件并不滿足，應(yīng)當(dāng)對(duì)收益法進(jìn)行必要的適用性分析，恰當(dāng)選擇其他評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估；其次，如果企業(yè)經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)處于發(fā)展前期，屬于暫時(shí)虧損，則可以在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

　　在采用兩種方法對(duì)企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，如果出現(xiàn)收益法評(píng)估結(jié)果低于資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估結(jié)果的情況，如何合理選擇最終評(píng)估結(jié)果？這種情況的出現(xiàn)說(shuō)明在現(xiàn)有宏觀經(jīng)濟(jì)因素和行業(yè)市場(chǎng)條件下，按照企業(yè)目前的經(jīng)營(yíng)能力，未來(lái)收益尚不足以彌補(bǔ)基準(zhǔn)日的投入資本成本，不符合一般商業(yè)邏輯。這時(shí)可以選擇的判斷思路是：首先，核實(shí)資產(chǎn)基礎(chǔ)法評(píng)估過(guò)程中，各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值是否反映了其公允價(jià)值，資產(chǎn)是否存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的情形，比如一個(gè)酒店，地處極優(yōu)的位置，但是其土地利用未達(dá)最優(yōu)，賓館整體設(shè)計(jì)較為過(guò)時(shí)，收益不佳，這時(shí)候就可能存在功能性和經(jīng)濟(jì)性貶值的問(wèn)題；其次，核實(shí)收益法評(píng)估過(guò)程中的假設(shè)條件是否合理，比如某酒店開(kāi)業(yè)不久，尚未達(dá)到正常的經(jīng)營(yíng)水平，這時(shí)如果按照其實(shí)際的入住率、各項(xiàng)費(fèi)用水平對(duì)未來(lái)收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，可能造成價(jià)值低估；第三、如果資產(chǎn)基礎(chǔ)法、收益法應(yīng)用合理，并且仍然出現(xiàn)收益法結(jié)果低于收益法結(jié)果的情況，從理性的選擇角度出發(fā)，公司應(yīng)當(dāng)變賣各項(xiàng)資產(chǎn)、終止經(jīng)營(yíng)，也就是應(yīng)當(dāng)選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法結(jié)果作為最終評(píng)估結(jié)果。

　　問(wèn)題11：《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南》 第三十條 “采用成本法進(jìn)行以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估，應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的規(guī)定，考慮評(píng)估對(duì)象的實(shí)體性貶值、功能性貶值及經(jīng)濟(jì)性貶值。”那么成本法能不能用于資產(chǎn)減值測(cè)試的評(píng)估？

　　答：按照相關(guān)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)的可回收金額低于其賬面值時(shí)，表明該項(xiàng)資產(chǎn)存在減值。資產(chǎn)的可收回金額應(yīng)當(dāng)根據(jù)資產(chǎn)的公允價(jià)值減去處置費(fèi)用后的凈額與資產(chǎn)預(yù)計(jì)未來(lái)現(xiàn)金流量的現(xiàn)值兩者之間較高者確定。從準(zhǔn)則定義來(lái)看，對(duì)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組進(jìn)行減值測(cè)試時(shí)，通常應(yīng)用的方法為市場(chǎng)法和收益法(現(xiàn)金流折現(xiàn)法)。

　　在評(píng)估實(shí)踐中，當(dāng)一項(xiàng)資產(chǎn)或者資產(chǎn)組，由于其專用性等特征，缺乏交易案例，無(wú)法采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估其變賣價(jià)值，同時(shí)由于外部環(huán)境因素導(dǎo)致其利用率、未來(lái)收益也無(wú)法合理確定(比如行業(yè)技術(shù)進(jìn)步導(dǎo)致生產(chǎn)性停產(chǎn))，這時(shí)無(wú)法應(yīng)用市場(chǎng)法和收益法對(duì)其可回收金額進(jìn)行估算。評(píng)估人員唯一可以選擇的就是從資產(chǎn)購(gòu)建的角度，采用成本法對(duì)其重置成本進(jìn)行評(píng)估，然后模擬市場(chǎng)交易，按照同類資產(chǎn)交易變現(xiàn)可能存在的變現(xiàn)/成本率，推算其賣出價(jià)格，扣除處置費(fèi)用，最終取得其可回收金額。評(píng)估人員在采用成本法進(jìn)行評(píng)估時(shí)，需要充分考慮該資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值。

　　問(wèn)題12：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的股權(quán)評(píng)估，在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法確定股權(quán)價(jià)值時(shí)，如果對(duì)企業(yè)持有的未開(kāi)發(fā)土地采用市場(chǎng)法評(píng)估，該項(xiàng)存貨是否需要考慮增值稅扣除？

　　答：采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的存貨價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，不同于對(duì)房地產(chǎn)單項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，前者需要考慮作為存貨資產(chǎn)對(duì)企業(yè)凈利潤(rùn)的貢獻(xiàn)，也就是說(shuō)在對(duì)存貨資產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估的基礎(chǔ)上，模擬存貨為所有者創(chuàng)造收益的過(guò)程，扣除應(yīng)當(dāng)繳納的各項(xiàng)稅費(fèi)，最終形成的凈收益才能作為其評(píng)估值。因此在對(duì)一項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的存貨評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)模擬該項(xiàng)存貨轉(zhuǎn)讓，同時(shí)模擬考慮相應(yīng)的銷售費(fèi)用、流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅費(fèi)用等，最終得出其評(píng)估值。

　　二、藝術(shù)品評(píng)估中遇到的實(shí)務(wù)問(wèn)題

　　問(wèn)題13：在藝術(shù)品評(píng)估中，不同評(píng)估目的與價(jià)值類型的關(guān)系如何確定？

　　答：藝術(shù)品種類繁多、材料多樣，有多種混合的藝術(shù)表現(xiàn)形式，且藝術(shù)品本身的工藝復(fù)雜，特別是將時(shí)間因素納入分類來(lái)考慮時(shí)，顯得更加復(fù)雜，導(dǎo)致不同藝術(shù)品的價(jià)值表現(xiàn)復(fù)雜且多元，各有側(cè)重。執(zhí)行藝術(shù)品評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，主要是評(píng)估其經(jīng)濟(jì)價(jià)值。而經(jīng)濟(jì)價(jià)值又在不同評(píng)估目的下表現(xiàn)出不同的價(jià)值類型。因此，執(zhí)行藝術(shù)品評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮評(píng)估目的、市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件等因素來(lái)確定價(jià)值類型。

　　1.以藝術(shù)品保險(xiǎn)為評(píng)估目的，一般采用市場(chǎng)價(jià)值確定其理賠和投保價(jià)值為保險(xiǎn)委托提供參考；

　　2.以司法鑒證為評(píng)估目的，一般采用市場(chǎng)價(jià)值來(lái)確定涉案標(biāo)的物價(jià)值為司法審判提供參考；

　　3.以企業(yè)整體股權(quán)價(jià)值轉(zhuǎn)讓為評(píng)估目的，一般采用市場(chǎng)價(jià)值以確定其價(jià)值；

　　4.以財(cái)務(wù)報(bào)告為評(píng)估目的，一般采用可回收價(jià)值確定其公允價(jià)值；

　　5.以藝術(shù)品收藏、投資為評(píng)估目的，一般采用市場(chǎng)價(jià)值或投資價(jià)值為投資者參與投資提供參考價(jià)值；

　　6.以藝術(shù)品抵、質(zhì)押為評(píng)估目的，可以采用市場(chǎng)價(jià)值、強(qiáng)制清算價(jià)值、重置價(jià)值等為確定貸款的金額提供參考；

　　7.以藝術(shù)品稅收為評(píng)估目的，一般采用市場(chǎng)價(jià)值或重置價(jià)值為確定起征點(diǎn)提供參考；

　　8.以藝術(shù)品清算為評(píng)估目的，一般采用有序清算價(jià)值、強(qiáng)制清算價(jià)格或兩者均有為快速變現(xiàn)提供價(jià)值參考。

　　除以上評(píng)估目的的需求外，遺囑驗(yàn)證、遺產(chǎn)劃分、確定拍賣品的拍賣底價(jià)、確定典當(dāng)品的典當(dāng)金額、確定捐贈(zèng)物的計(jì)量?jī)r(jià)值、對(duì)收藏品提出購(gòu)買(mǎi)建議等都有可能需要評(píng)估服務(wù)，評(píng)估師要理解不同市場(chǎng)需求下，對(duì)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值影響。

　　問(wèn)題14：不同年代的藝術(shù)品，應(yīng)如何恰當(dāng)選擇評(píng)估方法？

　　答：由于藝術(shù)品本身的特殊性或特殊用途，一般采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。

　　1.對(duì)于現(xiàn)代藝術(shù)作品且創(chuàng)作者仍健在的，可采取直接向創(chuàng)作者本人或經(jīng)紀(jì)人詢價(jià)的方式，獲取價(jià)格信息。

　　2.對(duì)于古代或近、現(xiàn)代已故藝術(shù)家的作品，可以借鑒拍賣市場(chǎng)比較常見(jiàn)的類似作品，采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，選取知名的大型拍賣會(huì)近期成交的，與該藝術(shù)家或藝術(shù)品類似相近的拍品，作為比準(zhǔn)案例，并分析影響該藝術(shù)品價(jià)值因素，對(duì)案例進(jìn)行修正，最后確定價(jià)值。

　　3.對(duì)于古代或現(xiàn)代藝術(shù)品中藝術(shù)家的代表作品，且藝術(shù)價(jià)值、文化價(jià)值、歷史價(jià)值等造詣很高，市場(chǎng)很少有交易的精品或孤品，可采用聘請(qǐng)知名專家認(rèn)定的方式，綜合專家意見(jiàn)，確定價(jià)值。

　　4.對(duì)于可批量化生產(chǎn)的現(xiàn)代藝術(shù)品或工藝品，可以類似產(chǎn)成品或庫(kù)存商品的評(píng)估方法，確定價(jià)值。

　　問(wèn)題15：藝術(shù)品評(píng)估時(shí)應(yīng)選擇哪種報(bào)告類型？怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

　　答：目前所頒布的評(píng)估準(zhǔn)則與相關(guān)規(guī)范，均未對(duì)于藝術(shù)品評(píng)估方式和約束條件做出成文的規(guī)定。因此，需要評(píng)估人員在遵照《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則--基本準(zhǔn)則》、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德》的基礎(chǔ)上，結(jié)合《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則-評(píng)估報(bào)告》準(zhǔn)則為參照，摸索和探討一個(gè)相對(duì)合理可行的報(bào)告形式及內(nèi)容，建議藝術(shù)品評(píng)估一般采用評(píng)估咨詢報(bào)告的形式，對(duì)評(píng)估結(jié)論予以披露，以規(guī)避一定的風(fēng)險(xiǎn)。

　　由于在估價(jià)中，鑒定因素起到至關(guān)重要的作用，評(píng)估師對(duì)于外聘專家出具的鑒定結(jié)論依賴程度較高，這和其他資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)有較大區(qū)別，因此建議除保留評(píng)估報(bào)告中的一些基本要素、評(píng)估假設(shè)、免責(zé)條款外，增加必要的法律責(zé)任條款等內(nèi)容，對(duì)評(píng)估人員予以保護(hù)。

　　問(wèn)題16：對(duì)書(shū)畫(huà)作品，應(yīng)如何進(jìn)行價(jià)值評(píng)估？

　　答：影響書(shū)畫(huà)價(jià)格的因素：1.書(shū)畫(huà)本身的藝術(shù)價(jià)值；2.書(shū)畫(huà)時(shí)代；3.書(shū)畫(huà)是否珍��；4.書(shū)畫(huà)的大小和品相及好壞；5.書(shū)畫(huà)是否有名人上款和題跋；6.書(shū)畫(huà)家能否得到收藏者共鳴和認(rèn)可；7.書(shū)畫(huà)所處的社會(huì)狀態(tài)、競(jìng)技狀態(tài)。

　　書(shū)畫(huà)評(píng)估應(yīng)注意的問(wèn)題：書(shū)畫(huà)作品評(píng)估是很專業(yè)、很復(fù)雜、很嚴(yán)肅的事情；關(guān)注書(shū)畫(huà)作品“含權(quán)量”問(wèn)題，即歷史價(jià)值；書(shū)畫(huà)的區(qū)域性；書(shū)畫(huà)作品價(jià)格會(huì)受市場(chǎng)環(huán)境跌宕起伏的影響。

　　書(shū)畫(huà)作品的評(píng)估程序：首先需咨詢專家，確定真?zhèn)�、作者名氣及主要作品種類，是否屬于該作者的精品；其次向?qū)＜以儍r(jià)；再次進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，了解該作者的作品單價(jià)行情；第四進(jìn)行差價(jià)調(diào)整。差價(jià)包括地區(qū)、破損差價(jià)、無(wú)痕差價(jià)等；第五對(duì)評(píng)估估對(duì)象進(jìn)行評(píng)定估算。

　　需要強(qiáng)調(diào)的是，書(shū)畫(huà)作品評(píng)估的關(guān)鍵是真?zhèn)�。而古�?shū)畫(huà)作品則有可能是文物，因此，應(yīng)注意相關(guān)的法律規(guī)定。書(shū)畫(huà)作品評(píng)估必須有專家配合。

　　三、其他執(zhí)業(yè)問(wèn)題

　　問(wèn)題17：一個(gè)企業(yè)的股權(quán)價(jià)值評(píng)估，被評(píng)估單位發(fā)行了一只永續(xù)債并在財(cái)務(wù)報(bào)表所有者權(quán)益項(xiàng)下列示，在對(duì)該公司所有者權(quán)益價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，評(píng)估結(jié)果是否需要將永續(xù)債從評(píng)估值中扣除？

　　答：所謂永續(xù)債券(perpetual bond)，是指沒(méi)有明確的到期日，或者說(shuō)期限非常長(zhǎng)的債券。投資者不能在一個(gè)確定的時(shí)間點(diǎn)回收本金，但可以定期獲取利息。不過(guò)，在永續(xù)債的每個(gè)付息日，發(fā)行人是可自行選擇將當(dāng)期利息以及已經(jīng)遞延的所有利息，推遲至下一個(gè)付息日支付，且不受到任何遞延支付利息次數(shù)的限制。絕大部分的永續(xù)債券附加了贖回條款，首次贖回期一般在發(fā)行5年之后。永續(xù)債屬于混合型證券，是一種兼具債權(quán)和股權(quán)屬性的融資工具。

　　根據(jù)《金融負(fù)債與權(quán)益工具的區(qū)分及相關(guān)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)[2014]13號(hào))，企業(yè)發(fā)行各種金融工具，應(yīng)當(dāng)按照該金融工具的合同條款及所反映的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)而非僅以法律形式，運(yùn)用金融負(fù)債和權(quán)益工具區(qū)分的原則，正確地確定該金融工具或其組成部分的會(huì)計(jì)分類，不得依據(jù)監(jiān)管規(guī)定或工具名稱進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。其中分類為權(quán)益工具的金融工具，在存續(xù)期間分派股利(含分類為權(quán)益工具的工具所產(chǎn)生的利息，下同)的，作為利潤(rùn)分配處理。

　　當(dāng)評(píng)估對(duì)象為所有普通股的股權(quán)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)在所有者權(quán)益價(jià)值評(píng)估結(jié)果的基礎(chǔ)上，扣除優(yōu)先股、永續(xù)債等金融工具的公允價(jià)值，最終得出普通股股權(quán)價(jià)值的評(píng)估值。

　　問(wèn)題18：運(yùn)用收益法對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，收益法折現(xiàn)率模型中的資本結(jié)構(gòu)(D/E)是利用目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)測(cè)算還是企業(yè)自身資本結(jié)構(gòu)測(cè)算？

　　答：應(yīng)具體問(wèn)題具體分析，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，或有明確的投融資計(jì)劃，或評(píng)估涉及業(yè)績(jī)承諾時(shí)，可以利用企業(yè)自身的資本結(jié)構(gòu)；當(dāng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定，資本結(jié)構(gòu)屬于激烈波動(dòng)時(shí)期，同時(shí)也沒(méi)有明確的投融資計(jì)劃，建議采用目標(biāo)資本測(cè)算；如果企業(yè)當(dāng)前的資本結(jié)構(gòu)與目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)差異過(guò)大，可以有一個(gè)逐漸過(guò)渡的時(shí)期，使預(yù)測(cè)期末企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)逐漸趨向于目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)可以選擇同行業(yè)內(nèi)經(jīng)營(yíng)相對(duì)穩(wěn)定的上司公司的平均資本結(jié)構(gòu)作為目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。

　　問(wèn)題19：在同一時(shí)點(diǎn)為滿足兩個(gè)或以上的經(jīng)濟(jì)行為的需要，對(duì)同一評(píng)估對(duì)象進(jìn)行評(píng)估，且可以采用相同的價(jià)值類型時(shí)，是否允許同一個(gè)報(bào)告出現(xiàn)兩個(gè)或以上的評(píng)估目的？

　　答：根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則-資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告》第十六條“資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告載明的評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)唯一”的規(guī)定，不允許同一個(gè)報(bào)告出現(xiàn)兩個(gè)或以上的評(píng)估目的。

　　問(wèn)題20：被評(píng)估單位用于出租的投資性房地產(chǎn)，其賬面成本不含占用土地的價(jià)值，評(píng)估中應(yīng)如何處理？

　　答：根據(jù)評(píng)估《資產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》第二十三條第二款，采用成本法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)，估算重置成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解：(2)不動(dòng)產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算、然后加總的評(píng)估方式時(shí)，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng)在兩者之間合理劃分或者分?jǐn)�，避免重�?fù)計(jì)算或者漏算；

　　考慮到該評(píng)估對(duì)象歷史成本核算中存在房地分離的情況，容易出現(xiàn)重復(fù)評(píng)估的可能。評(píng)估人員針對(duì)上述情況，考慮到該項(xiàng)資產(chǎn)主要用于出租，以獲取租金收益為目的的資產(chǎn)，市場(chǎng)租金通常為包含了與該項(xiàng)資產(chǎn)相關(guān)的房屋建筑物和占有土地資產(chǎn)的整體收益，而企業(yè)賬面成本構(gòu)成不包含土地，故針對(duì)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)評(píng)估，有三個(gè)處理方式：

　　(1)該處評(píng)估值僅對(duì)應(yīng)為房屋建筑物的評(píng)估價(jià)值。對(duì)應(yīng)根據(jù)租金測(cè)算得到的房地一體的市場(chǎng)價(jià)值，應(yīng)扣減對(duì)應(yīng)土地的市場(chǎng)價(jià)值，從而得出與賬面成本匹配的投資性房屋建筑物的市場(chǎng)價(jià)值；

　　(2)從房地一體租金出發(fā)，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋刈赓U的租金情況，直接扣減土地相關(guān)的收益，然后折現(xiàn)計(jì)算房屋建筑對(duì)應(yīng)的價(jià)值。

　　(3)對(duì)投資性房地產(chǎn)科目評(píng)估時(shí)，按照房地一體評(píng)估，同時(shí)，在土地評(píng)估中，針對(duì)投資性房地產(chǎn)占用的宗地，利用投資性房地產(chǎn)出租的建筑面積與總建筑面積，結(jié)合土地總面積和容積率等情況，合理確定投資性房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的土地面積，然后在對(duì)該宗地土地的評(píng)估中，應(yīng)該扣減在投資性房地產(chǎn)占用的土地面積后，確定拆分后的土地價(jià)值。

　　本期參與解答專家：    阮詠華  北京中企華資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司

　　劉興旺  北京天健興業(yè)資產(chǎn)評(píng)估有限公司

　　陶  弢  中通誠(chéng)資產(chǎn)評(píng)估有限公司

北京市資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)

2018年3月19日

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