國(guó)家稅務(wù)總局梧州市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布梧州市土地增值稅核定征收暫行辦法的公告

國(guó)家稅務(wù)總局梧州市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布梧州市土地增值稅核定征收暫行辦法的公告

國(guó)家稅務(wù)總局梧州市稅務(wù)局公告2018年第3號(hào)    2018-07-05

　　現(xiàn)將《梧州市土地增值稅核定征收暫行辦法》予以發(fā)布，自2018年7月5日起施行。

　　特此公告。

國(guó)家稅務(wù)總局梧州市稅務(wù)局

2018年7月5日

梧州市土地增值稅核定征收暫行辦法

　　第一條 為進(jìn)一步加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）、《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法（試行）》（自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市的實(shí)際情況，制定本暫行辦法。

　　第二條 土地增值稅核定征收適用對(duì)象為土地增值稅納稅義務(wù)人。

　　第三條 在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算，不得提前核定。

　　核定征收時(shí)應(yīng)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定的方法或者其他合理的方法進(jìn)行測(cè)算，結(jié)合清算申報(bào)時(shí)市稅務(wù)局確定的核定征收率，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。

　　第四條 土地增值稅核定征收的適用范圍

　　土地增值稅納稅義務(wù)人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收土地增值稅：?

　�。ㄒ唬┮勒辗�律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

　�。ǘ�）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

　�。ㄈ�）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

　�。ㄋ模┓�合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算申報(bào)，逾期仍不清算申報(bào)的。

　　第五條 納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說(shuō)明，納稅人拒不提供或無(wú)正當(dāng)理由的，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　�。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

　　（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托縣級(jí)以上（含縣級(jí)）價(jià)格認(rèn)證中心參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)價(jià)格認(rèn)證中心的評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

　　對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的以下情形，可視為有正當(dāng)理由：

　�。ㄒ唬┓ㄔ号卸ɑ虿枚ǖ霓D(zhuǎn)讓價(jià)格。

　�。ǘ�）以公開(kāi)拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格。

　�。ㄈ�）政府物價(jià)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

　　（四）有相關(guān)資料證明轉(zhuǎn)讓價(jià)格符合獨(dú)立交易原則，買賣雙方不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

　�。ㄎ澹┲鞴芏悇�(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他合理情形。

　　第六條 單位建筑安裝工程費(fèi)明顯偏高的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說(shuō)明，納稅人拒不提供或無(wú)正當(dāng)理由的，按照以下方法處理：

　　（一）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定建筑安裝工程費(fèi)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

　�。ǘ�）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)建設(shè)工程造價(jià)管理部門出具的建安造價(jià)報(bào)告確認(rèn)建筑安裝工程費(fèi)的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

　　第七條 土地增值稅核定征收率：

　�。ㄒ唬┘{稅人建造普通住宅出售的，按不低于5%的核定征收率征收土地增值稅。

　�。ǘ�）納稅人建造非普通住宅出售的，按不低于6%的核定征收率征收土地增值稅。

　　（三）納稅人建造商鋪等其他類型房地產(chǎn)出售的，按不低于7%的核定征收率征收土地增值稅。

　�。ㄋ模┘{稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或梧州市范圍內(nèi)納稅人擁有的土地使用權(quán)經(jīng)法院拍賣的，應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅；在確實(shí)無(wú)法提供有關(guān)資料、無(wú)法根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)計(jì)算增值額進(jìn)行清算的情況下，經(jīng)縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定符合核定征收情形的，按不低于8%的核定征收率征收土地增值稅。

　�。ㄎ澹┘{稅人轉(zhuǎn)讓購(gòu)置的建筑物，因不能提供發(fā)票等特殊原因、經(jīng)縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定符合核定征收情形的，依照上述（一）至（三）項(xiàng)同類型房地產(chǎn)征收率核定征收土地增值稅。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又包括非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別核算銷售收入，納稅人不能按照房地產(chǎn)類型分開(kāi)核算或不能準(zhǔn)確核算銷售收入的，應(yīng)從高適用核定征收率。

　　第八條 符合核定征收土地增值稅條件的，按下列程序進(jìn)行：

　�。ㄒ唬┲鞴芏悇�(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)管理人員填制《土地增值稅清算核定征收方式認(rèn)定表》（附件），報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。

　�。ǘ�）向納稅人送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，告知納稅人進(jìn)行核定征收的理由和依據(jù)，認(rèn)真聽(tīng)取納稅人的有關(guān)陳述和意見(jiàn)。

　　（三）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)管理人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展核查，撰寫核查報(bào)告。

　�。ㄋ模┲鞴芏悇�(wù)機(jī)關(guān)對(duì)初審結(jié)果進(jìn)行集體合議，并做記錄。

　�。ㄎ澹┫蚣{稅人送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

　　對(duì)于非房地產(chǎn)項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易程序，按本條第（一）、（二）、（五）執(zhí)行。

　　第九條 核定征收稅款的計(jì)算

　　應(yīng)交土地增值稅稅款＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入×適用核定征收率

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

　　第十條 法律責(zé)任

　　對(duì)不符合核定征收情形而弄虛作假，造成少繳稅款的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人的法律責(zé)任。

　　第十一條 本辦法由國(guó)家稅務(wù)總局梧州市稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第十二條 本辦法自2018年7月5日起執(zhí)行�！段嘀菔械胤蕉悇�(wù)局關(guān)于發(fā)布梧州市土地增值稅核定征收暫行辦法的公告》（廣西壯族自治區(qū)梧州市地方稅務(wù)局公告2012年第3號(hào)）同時(shí)廢止。

　　附件：

　　1.《土地增值稅清算核定征收方式認(rèn)定表》

　　2.政策解讀

　　附件2：

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局梧州市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布梧州市土地增值稅核定征收暫行辦法的公告》的政策解讀

　　一、制定背景

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理工作，按照稅收規(guī)范性文件清理的要求，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）、《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理辦法（試行）》（自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2018年第1號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市的實(shí)際情況，制定本暫行辦法。

　　二、主要內(nèi)容

　�。ㄒ唬╆P(guān)于土地增值稅核定征收適用對(duì)象

　　暫行辦法第二條明確了土地增值稅核定征收適用對(duì)象為土地增值稅納稅義務(wù)人。

　�。ǘ�）關(guān)于土地增值稅核定征收的適用范圍

　　暫行辦法第四條明確了土地增值稅納稅義務(wù)人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收土地增值稅：?

　　1.依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

　　2.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

　　3.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算申報(bào)，逾期仍不清算申報(bào)的。

　�。ㄈ�）關(guān)于納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低時(shí)的收入確認(rèn)方法

　　暫行辦法第五條明確了納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說(shuō)明，納稅人拒不提供或無(wú)正當(dāng)理由的，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

　　2.由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以委托縣級(jí)以上（含縣級(jí)）價(jià)格認(rèn)證中心參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)價(jià)格認(rèn)證中心的評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

　　對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯偏低的以下情形，可視為有正當(dāng)理由：

　　1.法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

　　2.以公開(kāi)拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格。

　　3.政府物價(jià)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。

　　4.有相關(guān)資料證明轉(zhuǎn)讓價(jià)格符合獨(dú)立交易原則，買賣雙方不存在關(guān)聯(lián)關(guān)系。

　　5.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他合理情形。

　�。ㄋ模╆P(guān)于單位建筑安裝工程費(fèi)明顯偏高時(shí)的處理方法

　　暫行辦法第六條明確了單位建筑安裝工程費(fèi)明顯偏高的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說(shuō)明，納稅人拒不提供或無(wú)正當(dāng)理由的，按照以下方法處理：

　　1.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定建筑安裝工程費(fèi)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

　　2.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可委托當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)建設(shè)工程造價(jià)管理部門出具的建安造價(jià)報(bào)告確認(rèn)建筑安裝工程費(fèi)的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

　�。ㄎ澹╆P(guān)于土地增值稅核定征收率

　　暫行辦法第七條將房地產(chǎn)類型分為普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)、土地使用權(quán)，分別適用核定征收率。其中普通住宅為不低于5%，非普通住宅為不低于6%，其他類型房地產(chǎn)為不低于7%，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或梧州市范圍內(nèi)納稅人擁有的土地使用權(quán)經(jīng)法院拍賣的，應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅；在確實(shí)無(wú)法提供有關(guān)資料、無(wú)法根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)計(jì)算增值額進(jìn)行清算的情況下，經(jīng)縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定符合核定征收情形的，按不低于8%的核定征收率征收土地增值稅。

　　納稅人轉(zhuǎn)讓購(gòu)置的建筑物，因不能提供發(fā)票等特殊原因、經(jīng)縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定符合核定征收情形的，依照上述類型房地產(chǎn)征收率核定征收土地增值稅。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又包括非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別核算銷售收入，納稅人不能按照房地產(chǎn)類型分開(kāi)核算或不能準(zhǔn)確核算銷售收入的，應(yīng)從高適用核定征收率。

　　（六）關(guān)于核定征收土地增值稅的程序

　　暫行辦法第八條明確了符合核定征收土地增值稅條件的，按下列程序進(jìn)行：

　　1.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)管理人員填制《土地增值稅清算核定征收方式認(rèn)定表》（附件），報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。

　　2.向納稅人送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，告知納稅人進(jìn)行核定征收的理由和依據(jù)，認(rèn)真聽(tīng)取納稅人的有關(guān)陳述和意見(jiàn)。

　　3.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)稅務(wù)管理人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展核查，撰寫核查報(bào)告。

　　4.主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)初審結(jié)果進(jìn)行集體合議，并做記錄。

　　5.向納稅人送達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

　　對(duì)于非房地產(chǎn)項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易程序，按上述第1、2、5點(diǎn)執(zhí)行。

　　（七）關(guān)于核定征收稅款的計(jì)算

　　暫行辦法第九條明確了應(yīng)交土地增值稅稅款＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入×適用核定征收率

　　納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

　　三、執(zhí)行時(shí)間

　　本暫行辦法自發(fā)布之日起執(zhí)行。